為何這些城市經(jīng)濟發(fā)達，房價卻始終追不上北上廣？
近來，筆者縱古觀金寫陳皮的制作方法百度百科了一些房地產(chǎn)的文章，得到了一些朋友的好評，有一個朋友在后臺發(fā)微信問陳皮的制作方法百度百科我一個問題，為什么很多城市的經(jīng)濟發(fā)展水平并不差，但是房價卻依然和北上廣差距很大，問問題的朋友給筆者舉了幾個例子，都是相近的城市，從經(jīng)濟發(fā)展水平來說，佛山、東莞和廣州可以說是伯仲之間，蘇州和上海的人均GDP也差距不大，幾乎除了北京之外，上海、廣州、深圳周邊都有經(jīng)濟發(fā)展很好的城市，甚至人均收入、人均GDP也比較相似了，但是價格卻還是差距很大。
筆者不得不承認，這個朋友問的問題很好，由于問題回答起來很復雜，筆者決定專門用一篇文章來回答這個問題。
一、什么是一線城市？
說到這些所謂經(jīng)濟發(fā)達的強二線城市和一線城市到底有什么差別，我們必須來好好解釋一下什么才是一線城市。根據(jù)百度百科的定義，所謂一線城市指的是：“在全國政治、經(jīng)濟等社會活動中處于重要地位并具有主導作用和輻射帶動能力的大都市。其主要體現(xiàn)在城市發(fā)展水平、綜合經(jīng)濟實力、輻射帶動能力、對人才吸引力、信息交流能力、國際競爭能力、科技創(chuàng)新能力、交通通達能力等各層面，一線城市在生產(chǎn)、服務(wù)、金融、創(chuàng)新、流通、綜合商業(yè)指數(shù)等全國社會活動中起到引領(lǐng)和輻射等主導功能。”
這些所謂的形容詞實在是太復雜，不僅大家看的眼暈，筆者看的也頭疼，既然官方解釋向來不怎么說人話，筆者還是和大家好好的聊聊，到底什么才是一線城市。不知道大家發(fā)現(xiàn)了沒有，其實一線城市并非一種學術(shù)規(guī)范，你查遍了經(jīng)濟學大辭典也不可能查到所謂一線城市的定義，這就是為什么在百度百科這樣的互聯(lián)網(wǎng)詞典中，一線城市的定義會是這么的晦澀難懂。
之所以北上廣深四城能夠被稱為一線城市，其中有著深刻的內(nèi)涵。稱陳皮的制作方法百度百科他們?yōu)橐痪€城市的原因有以下幾個方面：
一是一線城市往往擁有悠久的歷史。大家都知道，我們現(xiàn)在的一線城市，往往在歷史上就是非常重要的經(jīng)濟中心，北京毋庸置疑，這是我國的首都，并且是從遼代開始，經(jīng)歷了遼、金、元、明、清幾近上千年的首都，在這樣的大環(huán)境下，悠久的歷史讓其奠定了深厚的文化內(nèi)涵和底蘊，這些底蘊讓他具有巨大的潛能。上海自1840年鴉片戰(zhàn)爭開始，就是中國接受西方文化的前沿口岸，可以說現(xiàn)代意義上的中國對外開放就源自于上海，這種歷史是大多數(shù)城市所不具備的。
再說廣州，廣州自古就是著名的通商關(guān)口，在清朝更是鴉片戰(zhàn)爭之前唯一的通商口岸，這種商業(yè)文明的基礎(chǔ)幾乎是無可附加的。再說深圳，雖然深圳是一個小漁村，但是這個小漁村卻是依靠著香港存在的，所以深圳的歷史需要與英國租借香港牽上關(guān)系。所謂一線城市在筆者看來都需要擁有著深刻的商業(yè)歷史，正是這種商業(yè)歷史讓一線城市具備了其他城市難以比擬的底蘊。曾經(jīng)有人對筆者說，在上海這座幾乎一百多年來都沒房價降價的地方，房地產(chǎn)的價格不漲都是奇怪了。
二是一線城市都是特殊的中心。一線城市往往在發(fā)展的過程中并不止是經(jīng)濟一方面的作用，更是多重特殊附加價值的產(chǎn)物，任何一個一線城市，想成為一線絕不是經(jīng)濟發(fā)展就能夠那么簡單解決的事情，北京是全國的政治文化中心，是所有的政策出發(fā)之地，在這樣的大背景下，政策與機會可以說是相輔相成，因此在北京往往具有著比其他所有地方更豐富的政策優(yōu)勢，機遇優(yōu)勢。
上海是全國的金融中心，經(jīng)濟想要發(fā)展，離不開金融的作用，只有良好的金融才能夠像血液一樣促進經(jīng)濟的繁榮。廣州是全國的商業(yè)中心，中國歷史五千年商業(yè)可謂是富可敵國的代表，而廣州商業(yè)中心的地位可以說是無法取代。深圳則是中國最主要的創(chuàng)新中心，在這個時代得創(chuàng)新者得天下，有了創(chuàng)新創(chuàng)意才能夠引領(lǐng)時代發(fā)展的潮流。這些中心才是一線城市的附加價值，這些附加價值最終決定了城市的地位。
特殊的中心地位，代表著特殊的經(jīng)濟價值，更是政策資源的集中洼地，當所有的政策資源都在向一線城市集中的時候，一線城市想不發(fā)展都很難。
二、為什么一線城市的房價會遠超二線城市
既然說完了一線城市，我們再回過頭來說房價問題，為什么二線城市無論怎么發(fā)展，他的房價都還是和相鄰的一線城市有差距呢？原因在于，大家買房的心理究竟是什么？因為只要一個地方經(jīng)濟發(fā)展很快，將有可能出很多的富人，甚至人均GDP，人均收入都很高，但是房地產(chǎn)的價格絕不是人均收入或者單純的經(jīng)濟發(fā)展所能夠決定的。
這就要說到房地產(chǎn)價格的一個主要決定因素了，大家的心理預期。根據(jù)經(jīng)濟學的理論，一個產(chǎn)品的價格除了其本身的價值之外，還受到大家的心理預期的影響，以股市為例，當所有人都看漲的時候，股市的指數(shù)不漲都難，因為所有人都看漲，也就意味著所有人都會愿意去為股市買單，牛市其實就是大家集體心理預期看漲的結(jié)果。
同樣，我們再來看樓市，樓市的價格除了其本身的成本，地段這些剛性因素之外，還受到大家心理預期的影響，為什么前幾年房地產(chǎn)的價格如此上漲，其中一個重要的根源就是中國人缺乏投資品，樓市可以說是唯一的穩(wěn)定投資品。這就像一個擊鼓傳花的游戲，當所有人都認為這個鼓點會一直繼續(xù)下去的時候，那么就沒有人會在意這個花會不會傳到我的手中。
而且，房地產(chǎn)的價格越高，大家的心理預期就會越高，那么需要買房的人都會迫不及待的去買房，因為如果不買，可能再漲就買不起了，這就是一輪輪的波浪推高的房地產(chǎn)價格。而組成這個波浪的每一個浪花則是被心理預期驅(qū)使的我們每一個個人。
當大家明白了這個原理之后就能夠理解為什么二線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平說不定已經(jīng)和一線城市價格差距不大，價格還會差距很大呢？因為一線城市具有了太多二線城市不具備的附加價值和發(fā)展?jié)撃埽@些都潛移默化地形成了大多數(shù)人的心理預期，在這樣的心理預期下，大家都明白一線城市的價值還是高于二線城市，所以除非二線城市通過特殊的機緣或者政策條件成為了新出現(xiàn)的一線城市，只要這一點沒有出現(xiàn)，其房地產(chǎn)的價格就很難全面超過一線城市。
明白了房地產(chǎn)價格的形成因素，大家對這個問題不知道有沒有自己的答案了呢？
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